着手：北京林业大学法学系      剪辑：创泽      工夫：2020/7/8草榴网址

一、案情简介

2016年1月10日，湛江市霞山区某小区就召开了业主大会，并作出有瞎想，证据该小区业主共有66户，其中应承加装小区电梯的业主数为52户（东门统共25户，其中20户应承加装；中门统共17户，其中9户应承加装；西门统共24户，其中23户应承加装），该小区业主大会会议决定：在该小区东门、西门各加装一台电梯。2016年11月18日，根据该小区的恳求，湛江贪图局照章颁布了在该小区东门、西门各加装一台电梯的《成立工程贪图许可证》。小区西门的电梯装配较为顺利，但东门不应承装配的5位业主对在东门装配电梯的工程实施中东拦西阻，将车辆停放在施工现场以险阻施工。经派出所、社区法律照拂人等多方结伴无效后，2017年9月11日，东门应承装配的李康林等20东说念主将不应承装配的戴戈等5东说念主诉上法庭，要求被告移走缺乏物，不得缺乏电梯装配。 经法院查明，波及本案的业主共有25户，分为三种户型，E号户型的建筑面积为182.78普通米、迥殊建筑面积为166.54普通米，F号户型的建筑面积为144.48普通米、迥殊建筑面积为131.64普通米，G号户型的建筑面积为172.51普通米、迥殊建筑面积为157.18普通米。应承加装电梯的户主有20户，其中E号户型有6户，F号户型有7户，G号户型有7户，占建筑面积共计3315.61普通米，占迥殊建筑面积共计3020.98普通米。不应承加装电梯的户主有5户，其中E号户型有3户，F号户型有1户，G号户型有1户，占建筑面积共计865.33普通米，占迥殊建筑面积共计788.44普通米。涉案楼房主门业主的总建筑面积为4180.94普通米。

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二、裁判恶果

法院以为，该案波及业主的建筑物折柳统统权和相邻权的法律问题。根据《物权法》第七十六条章程：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事公法；（二）制定和修改建筑物过甚附庸要害的连接规约；（三）选举业主委员会概况更换业主委员会成员；（四）选聘息争聘物业就业企业概况其他连接东说念主；（五）筹集和使用建筑物过甚附庸要害的维修资金；（六）改建、重建建筑物过甚附庸要害；（七）探讨共有和共同连接权力的其他要紧事项。决定前款第五项和第六项章程的事项，应当经迥殊部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总东说念主数三分之二以上的业主应承。决定前款其他事项，应当经迥殊部分占建筑物总面积过半数的业主且占总东说念主数过半数的业主应承”。第八十四条章程：“不动产的相邻权力东说念主应当按照成心分娩、便捷糊口、合营互助、公说念合理的原则，正确处理相邻关系”。第八十五条章程：“法律、端正对处理相邻关系有章程的，依照其章程；法律、端正莫得章程的，不错按照当地民俗”。第八十八条章程：“不动产权力东说念主因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须行使相邻地皮、建筑物的，该地皮、建筑物的权力东说念主应当提供必要的便利”。李康林等20东说念主与戴戈等5东说念主四肢楼上楼下的邻居，应当校服上述法律章程，正确处理加建电梯的问题。

      该小区已召开业主大会，对于东门加装电梯也曾得到原告20东说念主应承，且原告20东说念主适宜“迥殊部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总东说念主数三分之二以上的业主应承”的要求，迥殊部分占建筑物总面积达72%，总东说念主数占合座业主东说念主数80%，而被告未能提交关系凭证给以反驳。另外，加装电梯也曾由行政机关审查许可，并取得《成立工程贪图许可证》，故李康林等20东说念主享有加建电梯的正当权力。加建电梯后，诚然有可能会对戴戈等5东说念主房屋的透风、日照、采光等产生一定的影响，但有影响不等于李康林等20东说念主的加建行动组成对戴戈等5东说念主的侵权。客不雅上讲，李康林等20东说念主通过自筹用度的方法加建电梯亦是便捷凹凸楼，餍足大无数东说念主的出行便利要求。因此，法院最终判决被告5东说念主罢手妨碍，规复近况，不得缺乏电梯装配。

三、案例分析

1. 本案判决是否正确？

既有住宅楼增设电梯神情是对原住宅楼垂直交通方法的更正和完善，增设的电梯是依附于建筑物使用的附庸要害，不具有独处使费力能。因此增设电梯属于现行《物权法》第七十六条第一款第（六）项：“改建、重建建筑物过甚附庸要害”，根据第七十六条第二款章程“决定前款第五项和第六项章程的事项，应当经迥殊部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总东说念主数三分之二以上的业主应承。”从东说念主数上来讲，该小区波及到东门的业主共有25名，应承增设电梯的有20名，总东说念主数占合座业主东说念主数80%；从面积上来讲，应承增设电梯的20名业主占迥殊建筑面积共计3020.98普通米，而总建筑面积为4180.94普通米，迥殊部分占建筑物总面积达72%。据上述章程，本案适宜现行 “两个三分之二”的法定许可条款，因此经业主大会表决通过的加装电梯的决定是正当的，被告5东说念主不可缺乏电梯装配。

2. 2021年《民法典》奏效后该圭臬是否发生了变化？

根据最新的《民法典（物权编）》第二百七十八条章程：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事公法；（二）制定和修改连接规约；（三）选举业主委员会概况更换业主委员会成员；（四）选聘息争聘物业就业企业概况其他连接东说念主；（五）使用建筑物过甚附庸要害的维修资金；（六）筹集建筑物过甚附庸要害的维修资金；（七）改建、重建建筑物过甚附庸要害；（八）转变共有部分的用途概况行使共有部分从事计议行为；（九）探讨共有和共同连接权力的其他要紧事项。业主共同决定事项，应当由迥殊部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项章程的事项，应当经参与表决迥殊部分面积四分之三以上的业主且参与表决东说念主数四分之三以上的业主应承。决定前款其他事项，应当经参与表决迥殊部分面积过半数的业主且参与表决东说念主数过半数的业主应承。”

诚然《民法典（物权编）》第二百七十八条第一款第（七）项仍然为“改建、重建建筑物过甚附庸要害”，但第二款对于该项实施的法定许可条款的比例进行了重新的章程：当先，成立了表决的前置条款：“业主共同决定事项，应当由迥殊部分面积占比三分之二以上的业主且东说念主数占比三分之二以上的业主参与表决。”，也便是说要念念决定前九项波及业主共同决定事项的实践，必须有迥殊部分面积占比三分之二以上的业主和东说念主数占比三分之二以上的业主共同参与表决；其次，还修改了表决通过的条款为：“决定前款第六项至第八项章程的事项，应当经参与表决迥殊部分面积四分之三以上的业主且参与表决东说念主数四分之三以上的业主应承。”和“决定前款其他事项，应当经参与表决迥殊部分面积过半数的业主且参与表决东说念主数过半数的业主应承。”

因此，在本案中，当先参与表决的东说念主数和面积进行细目：需要东说念主数占比三分之二以上，即25东说念主中至少17位业主参与表决，且这17位业主的迥殊部分面积占比达到三分之二以上，即迥殊建筑面积计较3809.42普通米的三分之二以上，也便是2539.6普通米以上，只好适宜这两个“三分之二”的章程的户数参与表决才气酿成灵验有瞎想。其次，要念念对于装配电梯这类“改建、重建建筑物过甚附庸要害”的表决通过，需要参与表决东说念主数四分之三以上的业主，即17位中的至少13位应承，且参与表决迥殊部分面积四分之三以上的业主，即迥殊建筑面积要求2539.6的四分之三以上——1904.7普通米以上即可，这两个条款同期餍足就不错加装电梯了。

对比来看，现行《物权法》需要迥殊部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总东说念主数三分之二以上的业主应承，在本案中是17位以上应承且迥殊部分占建筑物总面积达到三分之二以上即2787普通米才行，而新《民法典（物权编）》所章程的表决的前置条款和通过条款的连系与革新，使得东说念主数着落，迥殊建筑面积占比也着落，这大大镌汰了业主大会的操作难度，便于酿成灵验的有瞎想，便利东说念主们的糊口。

案例着手：中国裁判宣布网：《李康林等20东说念主与戴戈、毛碧、鲁丽婷、林荣辉、邓康才排斥妨害纠纷一审民事判决书》（2017）粤0891民初1361号

      北京林业大学法学系硕士推敲生 王赛

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